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央行降准+LPR调整:“稳金融”下 房住不炒仍是主调

2019年09月16日点击数: 97撰稿人:

近来,金融政策的一系列调整,比如,央行降准释放9000亿元,LPR政策调整利率下行,引发行业对房地产市场走向的猜测。但是,回顾近来房地产市场的调控动态,“房住不炒”依然是主基调。业内人士表示,房地产市场平稳健康发展是经济问题,也是民生问题。在去杠杆、稳金融的背景下,市场调控依然是“稳”字当头。

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央行降准释放约9000亿元 对后期楼市影响不大

金融政策近期一系列调整,如中国人民银行下调金融机构存款准备金率(以下简称“降准”)释放资金约9000亿元、LPR(贷款市场报价利率)政策调整等,引发了房地产业对市场走向的猜测。但回顾近来房地产市场的调控动态,“房住不炒”依然是主基调。业内人士表示,房地产市场平稳健康发展既是经济问题,也是民生问题。在去杠杆、稳金融的背景下,市场调控依然“稳”字当头。

近日,中国人民银行发布公告称,为支持实体经济发展、降低社会融资实际成本,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此外,为加大对小微企业和民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位(每次下调0.5个百分点)。

中国人民银行有关负责人表示,此次降准释放长期资金约9000亿元,包括全面降准释放资金约8000亿元、定向降准释放资金约1000亿元。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%,为金融机构中最低且处于较低水平,此次央行降准不包含这三类金融机构。

9月4日,国务院常务会议指出,坚持实施稳健货币政策并适时预调微调,落实降低实际利率水平措施,及时运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融,加大对实体经济支持力度。对于房地产业而言,业内人士更关心央行降准对于楼市的影响。

合硕机构首席分析师郭毅认为,虽然央行降准释放了较大规模的资金,但主管部门此前已经出台多项政策,加强对房地产市场的金融监管,房地产贷款、海外发债以及房地产信托等层面都在相应收紧。个人房贷方面,主管部门也已经制定相对灵活的市场利率,同时明确了利率下限。所以,本次央行降准对房地产业并不会形成特别明显的带动作用。

中原地产首席分析师张大伟持有相同观点。他认为,央行降准并不是为了刺激房地产。主管部门已经筑起房地产市场“大坝”,避免资金流入楼市。7月以来,相关部门针对房地产信贷、资金收紧等方面的表态多达25次。8月,各地房地产调控政策出台多达60次,仅次于各地密集召开“两会”的时段。2019年1月至8月,全国房地产调控政策出台多达367次,相比去年同期的315次增长了17%。从全国范围看,金融政策收紧是今年房地产业的最主要特点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从历次央行降准尤其是去年10月的降准效果来看,房地产市场并没有出现明显回温,主要原因仍在于整体购房政策没有变化。当前房地产市场政策环境保持稳中有紧,“房住不炒”将继续实施,因此央行降准对后期楼市影响不大。

LPR政策调整 房贷利率“下限”设卡

除了央行降准引发房地产市场猜测之外,此前LPR政策调整也激起了一番讨论。8月中旬,中国人民银行发布公告称,为深化利率市场化改革、提高利率传导效率、推动降低实体经济融资成本,决定改革完善LPR形成机制。业内人士彼时认为,改革完善LPR形成机制后,会要求银行新发放贷款逐渐以LPR作为定价基准,以引导贷款实际利率下行。房贷利率是否随之下行,成为业界关注焦点。

随后,中国人民银行进一步发布公告表示,为坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善LPR形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,个人住房贷款定价基准将从贷款基准利率转换为LPR,同时作出相应规定。值得关注的是,公告称首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。

中国人民银行有关负责人表示,目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上个人住房贷款利率有直接对应的基准;1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整体现期限利差因素。

明源地产研究院认为,房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR,但最终仍要保持基本稳定。与改革之前相比,申请个人房贷无论是首套房还是二套房,利息支出基本不受影响。此前,中国人民银行给商业银行房贷利率调整设定上下限,但没有银行“一探到底”,多数上浮10%~20%。目前,大部分城市主流房贷利率平稳,业界由此认为政策仍主要为平稳房地产预期。

许小乐认为,虽然LPR政策使房贷利率有了调整空间,但因为此前政策卡住了房贷利率下限,因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率情况的发生。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,中国人民银行此次改革完善LPR形成机制,目的并非直接利好房地产。近年来,银行信贷资金“脱实向虚”,造成实体经济融资难、融资贵,金融服务业、房地产业等发展迅速,进一步加剧了行业杠杆风险,“这是推动降低实体经济融资成本而出台的改革性政策”。

“稳金融”势在必行 市场预期平稳

中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。张大伟认为,中央今年以来连续提及“房住不炒”,表明房地产调控仍将持续收紧。在部分区域出现楼市“小阳春”、房价有所波动的情况下,这一坚定表态无疑将打击炒房者,有利于稳定市场。

空·白研究院创始人杨现领认为,无论是房价水平还是杠杆水平,现在都已接近阶段性极限高位(尤其是投资买房、中低收入和年轻人群体的杠杆率已经到风险边缘),进一步放松政策的风险远大于收益。尽管如此,政策执行层面的空间仍然存在。虽然政策本身不会变化,但执行弹性决定了未来一段时间,政策将从上半年“明稳实紧”真正回归平稳、回归“一城一策”。

在“房住不炒”主基调下,稳定房地产金融市场是主管部门的“重头戏”。8月,银保监会办公厅发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(以下简称《通知》),决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,检查重点是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等以及违规向“四证”不全项目提供融资的情况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,《通知》体现了房地产领域稳金融的导向,是“房住不炒”政策的进一步体现,和此前中国人民银行两次点名房地产形成呼应,对于后续整顿银行房地产贷款业务等具有积极作用。

8月2日,中国人民银行召开2019年下半年工作电视会议时提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

7月29日,中国人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时明确提出,保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

此外,已有数十家银行因向房企违规“输血”被罚。比如,宁波市银保监局开出了39张罚单,总额约1275万元,其中近6成罚单针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为;上海市银保监局对上海农村商业银行股份有限公司宝山支行开出4张罚单,对该行违规发放某贷款被用作拍地保证金、土地出让金作出228.8万元的处罚,并对相关责任人进行了警告。

严跃进认为,今年以来,房地产管控局势总体趋严。结合此前信托融资与海外债收紧,房地产金融环境已经进入了更严格的管控通道。《通知》不仅可以规范贷款资金流动、稳定房地产金融市场,还会对房企和购房者形成约束、规范购地购房行为、平稳市场预期。

稳定的市场预期有利于各方。万科董事长郁亮曾表示,不将房地产作为短期刺激经济的手段,对行业来说是最好的机遇。房地产业的一个重要风险就是政策不可预测和不稳定,中央这一表态让行业拥有了稳定的发展期。

还有业内人士表示,房地产市场平稳健康发展既是重大经济问题,也是重大民生问题。在去杠杆、稳金融的背景下,房地产市场调控政策也必将围绕“稳”字展开。